陣痛期”行業(yè)分化加劇 中小房企面臨生存大考

發(fā)表日期：2023/1/10 9:05:15　央廣網(wǎng)

近日，武漢原綠世嘉置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“原綠世嘉”）發(fā)布了第四次重整意向投資人預招募公告。該房企是武漢東西湖區樓盤(pán)武漢當代境MOMA的項目開(kāi)發(fā)公司，項目受大股東當代集團總部資金緊張、債務(wù)影響而停工數月，公司則在2021年底申請了破產(chǎn)清算。

根據法院裁定，原綠世嘉總債權金額約15.90億元，其中購房類(lèi)債權達到823筆，債權金額約9.77億元，也就是823位購房業(yè)主成了債權人。目前在政府有關(guān)部門(mén)協(xié)調下，武漢當代境MOMA項目已復工，而原綠世嘉也在尋求資金重整。

事實(shí)上，像原綠世嘉這樣在近年陷入危機的房企并非個(gè)案。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調整期，以高負債、高杠桿沖刺規模的企業(yè)發(fā)展模式成為過(guò)去，房企面臨著(zhù)***的挑戰。而在轉型過(guò)程中，一部分房企陷入了債務(wù)困境，面臨破產(chǎn)清算。

多家中小型民營(yíng)房企破產(chǎn)

在銷(xiāo)售下行和融資環(huán)境緊張等因素影響下，部分房地產(chǎn)企業(yè)在2022年面臨著(zhù)較大的資金壓力，甚至出現債務(wù)違約。中指研究院數據顯示，2022年房地產(chǎn)行業(yè)新增違約主體28家，基本為民營(yíng)房企。

受債務(wù)違約事件影響，2022年10月17日，陽(yáng)光城集團旗下的境外主體陽(yáng)光城嘉世國際有限公司被香港高等法院頒布清盤(pán)令，成為***被香港法院正式頒布清盤(pán)令的中資房企。而花樣年、三巽控股、恒大集團、祥生控股、大發(fā)地產(chǎn)等多家房企也被債權人提出清盤(pán)呈請，不過(guò)尚未被正式頒布清盤(pán)令。

除此之外，還有更多房企面臨著(zhù)破產(chǎn)危機。人民法院公告網(wǎng)顯示，2022年全國已發(fā)布約349份房地產(chǎn)相關(guān)的破產(chǎn)文書(shū)。

截至1月6日，全國企業(yè)破產(chǎn)重整信息網(wǎng)共收錄了破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)934家。從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，934家破產(chǎn)房企中，國有企業(yè)和集體企業(yè)合計23家，外商投資企業(yè)和港、澳、臺投資企業(yè)共14家，而其他民營(yíng)企業(yè)達897家，占比超過(guò)96%。

從企業(yè)規模來(lái)看，934家破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)中，同時(shí)符合注冊資本5000萬(wàn)元以上、職工數量100人以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)僅有13家，其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)則達到了921家，占破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)總數的98.61%。

流動(dòng)性吃緊房企持續承壓

銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的下滑是房企面臨的主要困境之一，統計局數據顯示，2022年1-11月，全國商品房銷(xiāo)售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷(xiāo)售額11.9萬(wàn)億元，同比下降26.6%。

百強房企也不得不面對業(yè)績(jì)下降的壓力，據中指研究院統計，2022年，***00房企權益銷(xiāo)售額為53602.7億元，權益銷(xiāo)售面積為33723.1萬(wàn)平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場(chǎng)份額約39.3%，較上年下降12.3個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售額超千億房企20家，較上年同期減少21家，超百億房企130家，較上年同期減少28家。從公布銷(xiāo)售目標的15家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于去年同期的93.4%。

市場(chǎng)成交尚待恢復的同時(shí)，房企融資也較為緊張。中指研究院數據顯示，2022年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現非銀類(lèi)融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，降幅均超過(guò)八成。而2023年房企的債務(wù)壓力也不小，2023年一季度即為***償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務(wù)，占一季度到期債務(wù)的四成。

在流動(dòng)性吃緊的情況下，多數房企放緩了拿地節奏，尤其是民營(yíng)房企大多削減了投資規模和力度。中指研究院數據顯示，2022年，50家代表企業(yè)權益拿地總額為6765.6億元，同比下降62.4%，拿地銷(xiāo)售比均值為15.5%，較上年下降11.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，央國企拿地銷(xiāo)售比為21.4%，仍保持了一定的投資強度；民營(yíng)房企權益拿地總額降幅則超80%，拿地銷(xiāo)售比僅5.8%，投資規模和強度銳減。在2022年權益拿地金額榜單前10名中，僅有濱江集團一家民營(yíng)房企，其余席位則被華潤、中海、保利、建發(fā)、招商蛇口、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等央國企占據。

房企向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡

2022年11月以來(lái)，多項重磅政策的落地釋放出積極信號，提振市場(chǎng)信心。12月中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位再獲確認，同時(shí)會(huì )上指出要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡。

“房企首要任務(wù)應是抓住融資窗口期，積極作為，***大限度補充流動(dòng)性?！敝兄秆芯吭悍治鋈耸勘硎?。信貸、債券、股權三條主要融資渠道的打開(kāi)一定程度上緩解了房企融資緊張的問(wèn)題，央國企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著(zhù)受益。據中指研究院監測，2022年12月房企融資額環(huán)比上升，出現翹尾行情。

同時(shí)隨著(zhù)政策逐步顯效和購房需求逐漸釋放，銷(xiāo)售端數據也逐步好轉?？硕饠祿@示，12月房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)小幅翹尾行情，重點(diǎn)30城新房供應、成交環(huán)比增幅分別為9%和18%。中指研究院統計數據則顯示2023年元旦假期期間（12月31日-1月2日），重點(diǎn)監測城市新建商品住宅成交面積較去年元旦假期（2022年1月1日-3日）增長(cháng)超兩成。

面對新的一年，經(jīng)歷了嚴苛考驗的房企，緊抓銷(xiāo)售和回款仍是未來(lái)的重要任務(wù)?？硕鸱治鋈耸空J為，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場(chǎng)筑底回升、銷(xiāo)售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。具體從企業(yè)發(fā)展戰略角度而言，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現金回籠。同時(shí)，在行業(yè)調整期下，企業(yè)也更應該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

一些房企高管面對未來(lái)也展現出信心與決心。萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮在臨時(shí)股東大會(huì )上表示，當下行業(yè)***需要的是信心，這幾個(gè)月下來(lái)“微光”正在逐步變成“曙光”。五礦地產(chǎn)黨委書(shū)記、董事長(cháng)何劍波則表示：“展望2023年，陣痛與希望共存，市場(chǎng)信心仍有待恢復，但房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)將長(cháng)期存在，相信***困難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入新常態(tài)。路雖遠，行則將至；事雖難，做則必成?！保?span style="margin: 0px; list-style: none; padding: 0px; color: rgb(0, 0, 0); background-color: rgb(255, 255, 255);">央廣網(wǎng)?門(mén)庭婷）